Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?
Kentsel dönüşüm sürecine girmeye karar veren bina sahipleri için en önemli aşamalardan biri doğru müteahhit ile çalışmaktır.
Çünkü kentsel dönüşüm, yalnızca bir binanın yıkılıp yeniden yapılması değildir. Uzun süreli bir iş birliği, ciddi bir yatırım ve bina sahiplerinin geleceğini doğrudan etkileyen bir süreçtir.
Bu nedenle müteahhit seçerken yalnızca “kaç daire verecek?” veya “ne kadar sürede bitirecek?” sorularına odaklanmak yerine, firmanın tecrübesi, mali gücü, teknik yeterliliği, geçmiş projeleri ve sözleşme şartları birlikte değerlendirilmelidir.
En Yüksek Teklif Her Zaman En İyi Teklif midir?
Kentsel dönüşüm görüşmelerinde bina sahiplerinin doğal olarak en fazla önem verdiği konulardan biri, müteahhidin sunduğu paylaşım teklifidir.
Ancak en fazla bağımsız bölümü veya en yüksek avantajı sunan teklif her zaman en doğru teklif olmayabilir.
Bir teklif değerlendirilirken;
• Projenin gerçek maliyeti,
• Arsanın ve bölgenin değeri,
• İnşaat kalitesi,
• Firmanın finansal gücü,
• Projenin tamamlanabilirliği,
• Teslim süresi,
• Teknik şartname,
• Sözleşme koşulları
birlikte değerlendirilmelidir.
Çünkü kağıt üzerinde çok avantajlı görünen bir teklifin uygulanabilir olmaması, süreç içerisinde çok daha büyük sorunlara yol açabilir.
Önemli olan sadece verilen söz değil, o sözün gerçekleştirilebilir olmasıdır.
Müteahhidin Geçmiş Projeleri Neden Önemli?
Bir müteahhit hakkında en doğru fikirlerden biri, daha önce tamamladığı projeler incelenerek edinilebilir.
Firmanın geçmiş projeleri incelenirken sadece binaların dış görünüşüne değil;
• Projelerin zamanında teslim edilip edilmediğine,
• Kullanılan malzeme kalitesine,
• İşçilik seviyesine,
• Ortak alanların durumuna,
• Proje sahiplerinin memnuniyetine,
• Firmanın satış ve teslim sonrası yaklaşımına dikkat edilmelidir.
Mümkünse daha önce firmanın yaptığı projeler yerinde görülmeli ve o projelerde yaşayan veya mülk sahibi olan kişilerden bilgi alınmalıdır.
Geçmiş projeler, gelecekteki işin en önemli referanslarından biridir.
Yetki Belgesi ve Teknik Yeterlilik
İnşaat sektöründe faaliyet gösteren firmanın mevzuata uygun şekilde faaliyet göstermesi ve üstleneceği iş için gerekli teknik yeterliliğe sahip olması önemlidir.
Ancak yalnızca belgelerin bulunması yeterli değildir.
Firmanın;
“Bu projeyi gerçekten yönetebilecek teknik ve organizasyonel yapıya sahip mi?”
sorusunun da cevaplanması gerekir.
Mimar, mühendis, şantiye yönetimi ve saha ekiplerinin koordinasyonu, projenin sağlıklı ilerlemesinde önemli rol oynar.
Firmanın Mali Gücü Neden Önemli?
Kentsel dönüşüm projeleri çoğu zaman uzun süreli ve yüksek maliyetli projelerdir.
İnşaat sürecinde arsa, işçilik, malzeme, ruhsat, proje ve diğer giderlerin doğru şekilde yönetilmesi gerekir.
Bu nedenle müteahhit seçerken firmanın yalnızca bugünkü teklifine değil, projeyi başından sonuna kadar finanse edebilecek organizasyona ve mali yapıya sahip olup olmadığına da bakılmalıdır.
Çünkü güçlü bir proje, güçlü bir finansal planlama gerektirir.
Teknik Şartname Neden Önemlidir?
Kentsel dönüşüm sözleşmelerinde “lüks malzeme kullanılacaktır” gibi genel ifadeler yerine, kullanılacak malzemelerin ve uygulamaların mümkün olduğunca açık şekilde tanımlanması önemlidir.
Örneğin;
• Cephe sistemi,
• Pencere ve doğramalar,
• Seramik ve parke,
• Mutfak ve banyo ürünleri,
• Isıtma ve soğutma sistemleri,
• Asansör,
• Elektrik ve mekanik sistemler,
• Ortak alanlar
gibi birçok detayın teknik şartnamede açıkça belirtilmesi, ileride oluşabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olur.
İyi hazırlanmış bir teknik şartname, beklentileri baştan netleştirir.
Teslim Süresi ve Gecikme Şartları
Kentsel dönüşümde bina sahiplerinin en önemli beklentilerinden biri yeni evlerine zamanında kavuşmaktır.
Bu nedenle sözleşmede;
• İşin başlangıç tarihi,
• Öngörülen teslim süresi,
• Teslim koşulları,
• Gecikme halinde uygulanacak hükümler
açık şekilde değerlendirilmelidir.
Burada amaç müteahhidi zor durumda bırakmak değil, iki tarafın da sorumluluklarını baştan netleştirmektir.
Sözleşmede Her Şey Açık Olmalı
Kentsel dönüşüm sürecinde sözlü anlaşmalara güvenmek yerine, tarafların üzerinde anlaştığı konuların sözleşmede açık şekilde yer alması büyük önem taşır.
Bağımsız bölümlerin paylaşımı, proje özellikleri, teslim süresi, teknik şartname, ortak alanlar, tarafların sorumlulukları ve diğer önemli koşullar mümkün olduğunca net şekilde belirlenmelidir.
Sözleşme imzalanmadan önce uzman bir hukukçu tarafından incelenmesi de bina sahipleri açısından faydalı olacaktır.
Ataşehir, Kadıköy ve Anadolu Yakası’nda Müteahhit Seçimi
İstanbul Anadolu Yakası’nda Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Pendik ve Tuzla gibi bölgelerde kentsel dönüşüm projeleri farklı özelliklere sahip olabilir.
Her arsanın imar durumu, mevcut yapılaşması, konumu ve ekonomik koşulları farklıdır.
Bu nedenle bir bölgede uygulanan modelin başka bir bölgede aynı sonucu vermesi beklenmemelidir.
Özellikle Ataşehir ve Kadıköy gibi gayrimenkul değerlerinin yüksek olduğu bölgelerde, proje fizibilitesinin doğru yapılması ve arsanın potansiyelinin doğru değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Kentsel Dönüşümde Doğru Müteahhit Nasıl Seçilir?
Özetlemek gerekirse, bir müteahhit seçmeden önce şu soruların cevapları aranmalıdır:
✔ Firmanın geçmişte tamamladığı projeler var mı?
✔ Projeleri zamanında teslim etmiş mi?
✔ Teknik ve finansal yeterliliği nedir?
✔ Kullanacağı malzemeler ve uygulamalar açıkça belirlenmiş mi?
✔ Sözleşme şartları net mi?
✔ Teslim süresi gerçekçi mi?
✔ Proje boyunca iletişim ve bilgilendirme nasıl yapılacak?
✔ Firmanın referansları güvenilir mi?
Bu soruların tamamına birlikte bakmak, yalnızca yüksek teklif veren bir firma ile gerçekten projeyi tamamlayabilecek bir firma arasındaki farkı ortaya çıkarabilir.
Şirvanlı Yapı’nın Yaklaşımı
Şirvanlı Yapı olarak kentsel dönüşüm projelerinde bizim için önemli olan yalnızca bir binayı yeniden inşa etmek değildir.
Doğru planlanan, doğru bütçelendirilen, kaliteli malzeme ve işçilikle uygulanan, zamanında tamamlanan ve uzun yıllar değerini koruyacak yapılar ortaya çıkarmayı hedefliyoruz.
Projenin ilk aşamasından itibaren arsa ve imar koşullarını, proje ihtiyaçlarını, maliyetleri ve uygulanabilirliği birlikte değerlendiriyoruz.
Bina sahipleriyle açık iletişim kurmayı, süreç boyunca doğru bilgilendirme yapmayı ve verilen sözlerin arkasında durmayı önemsiyoruz.
Çünkü kentsel dönüşümde en önemli konu sadece “ne verileceği” değil, “verilenin nasıl ve hangi kalitede gerçekleştirileceğidir.”
Sonuç
Kentsel dönüşüm sürecinde doğru müteahhit seçimi, projenin geleceğini belirleyen en önemli kararlardan biridir.
En yüksek teklif değil, en güvenilir ve gerçekleştirilebilir teklif değerlendirilmelidir.
Geçmiş projeler, teknik yeterlilik, mali güç, malzeme kalitesi, sözleşme şartları ve teslim süresi birlikte incelenmelidir.
Çünkü:
Kentsel dönüşümde en iyi teklif, en fazla sözü veren değil; verdiği sözü gerçekleştirebilecek olan tekliftir.
Şirvanlı Yapı
Doğru proje. Doğru uygulama. Güvenilir gelecek.